「実家の隣にある広い畑、あそこに家を建てられたらなぁ」
「親から『土地を使っていいぞ』と言われたけど、何から始めればいいんだろう？」
マイホームを検討し始めた子育てファミリーにとって、親御さんから土地を譲り受けたり、実家の敷地内に家を建てたりできることは、とても幸運なことです。土地購入費を抑えられる分、建物にこだわることができますし、何よりおじいちゃん・おばあちゃんが近くにいる環境は、お子様の教育や成長にとっても素晴らしいことです。
しかし、いざ動き出そうとすると、多くの人が「農地転用（のうちてんよう）」という聞きなれない言葉の壁にぶつかります。
「自分の土地なのに、自由に建てられないの？」
「手続きが難しくて、投げ出したくなった」
そんな声もよく耳にします。特に私たち木の花ホームが拠点を置く栃木県（栃木市、宇都宮市、小山市、鹿沼市など）は、エリアによってルールの違いが大きく、ネットで検索した一般的な情報だけでは判断できないことも多々あります。
このコラムでは、難解な法律の話を噛み砕き、あくまで「家を建てる人の視点」で、農地転用の流れやポイントを解説していきます。読み終わる頃には、漠然とした不安が「よし、やってみよう！」という前向きな気持ちに変わっているはずです。
自分の土地なのに、なぜすぐに家が建てられないの？
まずは、多くの人が抱く「なぜ？」という疑問から紐解いていきましょう。
所有者が自分（または親御さん）であり、そこに家を建てたいという明確な目的がある。それなのに、なぜ役所の許可が必要なのでしょうか？
日本の「食」を守るためのルールだから
結論から言うと、農地は個人の資産であると同時に、国にとって「食料を作るための大切な資源」だと考えられているからです。もし、みんなが自由に農地を駐車場や宅地にしてしまったら、日本の食料自給率は下がってしまいますよね。そのため、「農地法」という法律でしっかりと守られているのです。
だからこそ、たとえ親子間であっても、勝手に畑を潰して基礎工事を始めることはできません。もし無断で転用（農地以外のものにすること）を行うと、工事の中止を命じられたり、罰則が科されたりすることもあるので注意が必要です。
ポイントは「市街化区域」か「調整区域」か
では、絶対に建てられないのかというと、そうではありません。ここで重要になるのが、その土地が「どのエリアにあるか」です。
「街を広げていこう」というエリア（市街化区域）
宇都宮駅周辺や小山市の住宅街に近い場所などがこれに当たります。ここは「どんどん家を建てて街を活性化させよう」という地域なので、農業委員会への届出を行えば、比較的スムーズに（許可を待つことなく）家づくりを進められます。
「自然と農業を守ろう」というエリア（市街化調整区域）
少し郊外に行くと広がる、のどかな田園地帯。多くの実家の土地はこちらに該当するかもしれません。ここでは原則として家を建てることが抑制されています。そのため、「農地法」の許可だけでなく、「都市計画法」の許可も必要となり、審査のハードルが一気に上がります。
まずは、ご自身の土地がどちらなのかを知ることがスタートラインです。これは各市町のホームページにある都市計画図やサイトマップから確認できますし、私たちのような工務店に聞いていただければすぐにお調べします。
家が完成するのはいつ？ 手続きの全体スケジュール
子育て中のご家族にとって、「いつ引っ越せるのか」は死活問題ですよね。
お子様の入園・入学のタイミングに合わせたいと考えている方も多いでしょう。しかし、農地転用を伴う家づくりは、通常の分譲地を買って建てる場合よりも時間がかかります。
「申請」から「許可」まで数ヶ月の我慢が必要
農地転用の手続きは、書類を提出して終わりではありません。
例えば、市街化調整区域で許可（農地法第4条や第5条）を取る場合、申請から許可が下りるまで、早くても3〜4ヶ月、案件によっては半年〜1年近くかかることもあります。
なぜそんなにかかるのか？ それは「締切日」と「会議の日」が決まっているからです。
多くの自治体では、申請書の受付締切日が毎月10日〜25日ごろに設定されています。もし書類に不備があって1日でも遅れると、審査は翌月に回され、着工も自動的に1ヶ月遅れてしまいます。
一般的な流れのイメージ
- 事前相談（1〜2ヶ月目）：どんな家を建てたいか、土地の条件（排水や道路）に問題はないかを調べます。行政書士などの専門家や、農業委員会事務局との協議もこの時期から始まります。
- 書類作成・申請（2〜3ヶ月目）：申請書には、転用する目的や資金計画、氏名、住所などを詳細に記載します。膨大な添付書類（公図、同意書など）も必要です。
- 審査・許可（4〜6ヶ月目）：農業委員による現地確認などを経て、ようやく許可が下ります。
- 造成工事・着工（7ヶ月目〜）：ここで初めて、宅地にするための工事がスタートします。
「来年の4月から住みたい」と思っているなら、逆算して今のうちから動き出す必要があります。「まだ間取りも決まっていないし…」という段階でも、まずは木の花ホームへご相談ください。土地の手続きと建物のプランニングを同時進行することが、最短で夢を叶える秘訣です。
【地域別】栃木県内で家を建てるなら知っておきたいエリアの特徴
一口に「栃木県」といっても、市や町によって手続きの空気感や注意すべきポイントは異なります。ここでは、木の花ホームが実際に多く手掛けているエリアごとの特徴をご紹介します。
（※2025年現在の傾向です。詳細は各役所の案内やPDF資料をご確認ください）
栃木市の場合
蔵の街として知られる栃木市。市街地を一歩出ると豊かな農地が広がっています。
ここでは、水害リスク（ハザードマップ）への配慮が審査で重視される傾向にあります。農地を宅地にする際、「盛土をどれくらいの高さにするか」「基礎の高さはどうするか」といった防災面での計画がしっかりしているかがポイントです。様式の書き方だけでなく、安全な家づくりへの姿勢が問われます。
宇都宮市の場合
県庁所在地である宇都宮市は、開発が進んでいるエリアと、守られるべき農地エリアが明確に分かれています。
市街化区域内の農地であれば、届出だけで済むため手続きは比較的スピーディー。標準的な処理期間であれば、受付から1〜2週間程度で受理通知書がもらえます。
一方で、調整区域での許可基準は厳格です。「親族が住むための家（自己用住宅）」であることの証明や、現在の住まいが手狭であることの理由書など、論理的な説明が求められます。
小山市の場合
東京へのアクセスが良く、移住者も多い小山市。
500平方メートル未満の農地転用に関する手続きが整理されており、比較的わかりやすいのが特徴です。トップページから検索すれば転用許可制度の概要が見つけやすく、情報公開が進んでいます。
ただし、「農振除外（青地からの除外）」が必要な土地の場合は、年に数回しかない受付期間に合わせる必要があり、1年以上の長期戦になることも覚悟しなければなりません。
鹿沼市・上三川町・壬生町・野木町など
鹿沼市では、農地に加えて山林に近い土地の相談も多くあります。上三川や壬生、野木などのエリアは、宇都宮や小山への通勤圏として人気があり、新しい分譲地ではなく「実家の土地」を活用する若い世代が増えています。
いずれの地域でも、隣接する農地の所有者から「工事の同意（または説明）」を求められることがあります。「昔から知っているおじちゃんだから大丈夫」と思っていても、代替わりしていて連絡先がわからない…という事務的なトラブルも起きがちです。早めの近隣挨拶が成功のカギです。
「タダで建てられる」は間違い？ 農地転用にかかるお金のリアル
「土地代がかからないから、その分豪華な家にできる！」
そう期待されるのは当然ですが、農地転用には「見えないお金」がかかることを知っておいてください。これを予算に入れておかないと、後で「資金が足りない！」と慌てることになってしまいます。
| 費用項目 | 費用の目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 手続き費用 （行政書士報酬等） | 約10〜20万円 | 農地転用の許可申請は非常に専門的です。図面作成や法務局での書類取得など膨大な手間がかかるため、プロに依頼するのが一般的です。 |
| 造成工事費 | 50万〜数百万円 | 畑や田んぼは土が柔らかく、道路より低いことがほとんどです。盛土（土を入れる）、土留め（ブロック積み）、整地などの工事費がかかります。 |
| ライフライン工事 | 30万〜80万円 | 前面道路から敷地内へ、水道管や下水管を引き込むための工事費用です。距離が長いほど高額になります。 |
| 決済金など | 数万〜数十万円 | 土地改良区（水利組合）に入っている農地の場合、そこから抜けるための決済金が必要になることがあります。 |
これらの費用を聞いて「やっぱり無理かも…」と諦める必要はありません。土地を購入して建てる場合に比べれば、トータルコストは抑えられることがほとんどです。大切なのは、「建物本体」だけでなく、「土地にかかる諸経費」まで含めた総額の資金計画を最初に立てること。
木の花ホームでは、この「見えないお金」も含めた正直な見積もりを最初にご提示しています。
農地を「最高のマイホーム」に変える。木の花ホームが選ばれる理由
手続きの苦労や費用のことをお話ししましたが、それでもなお、実家の農地に家を建てることには大きな魅力があります。
広々とした庭、日当たりの良さ、そして何より、生まれ育った場所で子供たちを育てられる安心感。
私たち木の花ホームは、そんなご家族の想いに寄り添い、栃木県で数多くの「農地転用からの家づくり」を実現してきました。なぜ、多くの方が私たちを選んでくださるのか。それには理由があります。
理由①：「手続き」から「建築」までワンストップで楽だから
「農地転用は行政書士へ、測量は土地家屋調査士へ、家は工務店へ…」
こんなふうにバラバラに依頼していたら、忙しい子育てや仕事の合間に対応するのは不可能です。
木の花ホームには、信頼できる専門家ネットワークがあります。私たちが窓口となり、農地の手続きから造成工事、そして建築までを一括でサポートします。お客様は面倒な事務手続きや契約ごとのストレスから解放され、純粋に「どんな家にしよう？」という家づくりの楽しさに集中していただけます。
理由②：広い土地を活かした「平屋」と「強い構造」
元農地の最大のメリットは、敷地が広いこと。
70坪、100坪といった広さがあれば、憧れの「平屋」も夢ではありません。私たちは、隣家との距離感を計算し、カーテンを開けっ放しで暮らせるような開放的な間取りをご提案します。
そして、忘れてはならないのが家の「強さ」です。
畑だった場所は地盤が心配…という方もいるでしょう。木の花ホームは、全棟で地盤調査を徹底し、必要な改良を行います。さらに、社長が大工棟梁出身であることから、構造材には最高級の「桧（匠 乾太郎）」を使用。
シロアリや湿気に強い桧の家は、元農地という環境でもその真価を発揮し、何十年と続く家族のくらしを守り続けます。
理由③：地域密着だからこそできる「近隣への配慮」
実家の隣で家を建てる時、一番気を使うのは「近所付き合い」ではないでしょうか。
工事車両の出入りや騒音など、これからずっと住む場所だからこそ、ご近所への配慮は欠かせません。私たちは栃木の地域性を熟知しており、工事前の挨拶回りや現場の管理を徹底しています。「木の花さんなら安心だね」と言っていただけるよう、誠実な現場運営をお約束します。
よくある質問（Q&A）
Q. 農地転用が「できない」土地もあるんですか？
A. はい、あります。「農用地区域（通称：青地）」に指定されていて、かつ除外の要件を満たさない場合や、接している道路の幅が狭すぎて家が建てられない場合などです。これらは専門的な調査が必要ですので、ご自身の判断で諦める前に一度ご相談ください。
Q. 親の土地を借りて建てる場合、贈与税はどうなりますか？
A. 土地をもらうのではなく「借りて（使用貸借）」建てる場合、贈与税はかからないのが一般的ですが、将来の相続時にどうするかを考えておく必要があります。また、借りる場合でも、農地法第5条の許可（権利の設定）が必要です。こういった税金や賃貸借に関わるお悩みも、提携の税理士等と連携してアドバイスいたします。
Q. 相談に行くとき、何を持っていけばいいですか？
A. 「公図（土地の地図）」や「固定資産税の納税通知書」など、土地の場所（地番）がわかるものがあればスムーズです。もし手元になくても、Googleマップで「この辺りです」と教えていただければ、こちらで調査可能です。
まとめ
「農地転用」と聞くと、難しくて面倒なことばかりに思えるかもしれません。
しかし、その手続きの一つひとつは、これからあなたが家族と過ごす「安心できる場所」を作るための大切なステップです。
木の花ホームでは、農地転用の可否調査から、トータルの資金計画、間取りのご提案まで、無料相談を受け付けています。
「私の実家の土地、家が建てられる？」
そんな疑問をお持ちの方は、ぜひ一度、お近くの展示場や相談会へお越しください。
あなたの夢のマイホーム実現に向けて、私たちが全力でサポートいたします。
あなたの土地の可能性をチェック。
カタログのダウンロードや、モデルハウス見学のご予約もこちらから可能です。
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※本記事は2025年時点の情報を基に作成しています。法令の改正や各自治体の条例変更により、手続きの詳細や様式が変更となる場合があります。申請の際は必ず最新の情報を各自治体ホームページ等でご確認ください。
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