家づくりや家の購入をお考えの方が必ず考えなければならないもの、それが住宅ローンについてです。

人生で大きなお金を動かすタイミングだからこそ、しっかり知識を持った状態で動くことで、より適切な判断ができるようになります。

今回は、住宅ローンの流れと住宅ローンを考える際に大事なことの一つである金利についてお話します。

住宅ローンの流れ

①住宅ローンの事前審査

事前審査は、住宅購入の手続きと並行して、まずはローンの借入ができるかどうかを確認する必要があります。
ここで、購入する住宅、住宅を作る際にかかるお金、お申込み者の職業や年収から、お金を貸せるだけの年収が見込めるのかを判断します。

②住宅ローンの本審査

事前審査をクリアし、建物・土地契約を結ぶといよいよ正式な申し込みとなる本審査に進みます。
本審査では新たに審査される項目が増え、返済完了時の年齢、勤務先の事業内容や勤務形態、勤務年数、健康状態なども審査されます。
また、事前審査でも審査された返済負担率などもより厳しく審査されます。
せっかく思い通りに新築住宅の計画を進めても、住宅ローンの審査に落ちてしまっては元も子もないですよね。
審査に落ちないために審査の内容を把握し、事前に対策を取っておくことが重要です。

住宅ローンの金利について

住宅ローンを考える際に重要なひとつは、金利です。

金利には3つのタイプがあり、それぞれのライフプランにあった金利を選ぶことが大切です。

そもそも金利とは、簡単にいうとお金を借りたときのレンタル料です。

借りているお金に対して、支払う利息の割合のことを金利と言います。

住宅ローンの金利は年利で表され、金額が同じ住宅ローンを借りても、金利の金額によって支払う利息に大きな影響を与えます。

毎月の利息＝直前のローン残高×月利

以上が利息の計算式です。

単純に金利が安いタイプを選ぶことで、払う金額を少なくできると思う人も多いかもしれません。

しかし、住宅ローンは長い間付き合っていくものなので、目の前の金額にだけ惑わされるのではなく、ご自身の生活にあった金利を選ぶことが必要になります。

住宅ローンには主に3つのタイプ

①固定金利タイプ・全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、借り入れたときの金利が返済期間終了まで適用され、返済期間中の返済額も一定の住宅ローンのことを言います。

固定金利期間中は世界の情勢が変化したりと、世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、逆に減少しても、金利が見直されることはないため、返済額は変わりません。

代表例はフラット35です。ただ、安定している面もあるため、3つのタイプの中では金利は少し高い傾向にあります。

メリット

・借り入れたときに、期間や金額が決まっているため、返済計画が立てやすい
・返済額が確定しているため、安心して過ごすことが出来る。
・借り入れた後にいくら金利が上昇しても、返済時まで、一定の金額で借りることができる。

デメリット

・基本的には、変動型金利と比べると、金利が高めに設定されている。
・借り入れた時が高金利の場合、そのあとに金利水準が低下しても、金利は高金利のままである。

②変動金利タイプ・固定金利利用期間選択型

固定金利利用期間選択型の住宅ローンは、最初の借入時に、2年、3年、5年、10年などの期間を選ぶことができ、その期間は金利が固定されます。

固定期間が終了すると、その時の市場金利によって、再度、固定期間選択型にするか、変動金利型にするか、選ぶことが出来ます。

金利は、その時点でもう一度見直され、返済額も変動します。

その時の市場金利が上昇している場合、月々の返済額が増える可能性があります。

金利は、基本的には固定している期間が長くなれば長くなるほど、高くなる傾向にあります。

その時点での金融機関によるキャンペーンなどによっても変わるため、その際に充分に検討することが必要でしょう。

メリット

・固定金利期間中は、一定の返済額で、変動金利型のように未払いリスクがない。
・全期間固定型金利型よりも金利を低く抑えることができる。
・固定金利期間が終了した時に、金利の水準が低下すると、返済額が減少する

デメリット

・借り入れたあと、返済中の金利の変動によって、将来の返済額が変化する可能性がある。
・将来の返済額が確定しないために、返済計画が立てづらい。

③変動金利タイプ・変動金利型

返済途中でも、社会情勢や経済状況に応じて、一定期間、おおよそ半年間ごとに金利が見直されるタイプのローンです。基本的には、3つの金利タイプの中で一番金利が低く設定されています。

変動金利型の見直しは、通常半年間で行われますが、元利均等返済の場合は、一般的に見直しが5年ごとに行われます。

ですので、適用金利が上がっても月々の返済額は上がらず、実際に返済額が変更されるのは、5年に1度です。また、次の5年間の返済額はこれまでの返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないように、月々の返済額の大幅な上昇を防ぐ配慮がされています。（金融機関によって違います）

これは、住宅ローンが返済できなくなるリスクを減らすものですが、それでも、金利が短期間で大きく上昇してしまうと、利息にあてられる部分が増え、元本がなかなか減らなく、未払利息が発生する恐れもあります。

※未払い利息とは、短期間での急激な金利上昇によって増えた利息が、月々の返済額を上回った部分のことを言います。

未払利息は、基本的に通常の返済とは別に返済を行わなければならず、それが出来ない場合、翌月以降、返済が終了するまで、蓄積されています。

未払い利息に対する利息は発生されませんが、未払い利息が発生している間は、元金の返済が滞り、返済期間終了後に未払い利息の一括返済が求められることもあります。

5年ルールや125.0％が適用される場合は、リスクが軽減される一方で、上記のようなリスクが起こりうることを知っておかなければいけません。

メリット

・他の金利に比べて、金利が低い。
・通常は、半年ごとに金利が見直されるが、金利が大幅に上昇した場合でも、毎月の返済額は実際は、5年ごとに見直すため、すぐに家庭に影響することが避けらます。

デメリット

・将来の返済金額が分からないため、返済計画が立てにくい。
・金利の短期間の大幅な上昇によっては、本来支払わなければいけない利息部分での金額が返済額を上回る未払利息が発生する危険性がある。

これらの特徴やメリット・デメリットを理解した上で、ご自身にあった金利タイプを合わせる必要があります。
それぞれの生活やライフプランに合わせた金利のタイプを選び、住宅ローンの対策をすることで、大きな買い物をより適切にすることができます。

それでも、なかなか自分で考えるのは難しいと思うので、不安がある方、もっと詳しく聞きたい方は木の花ホームまでぜひお越しください！